一起购买房屋后卖方配偶起诉合同无效法院判决构成善意取得案例

　　北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　陈某辉向本院提出如下诉讼请求，1、判决李某雪与邹某亮于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效：2、判决邹某亮协助李某雪将位于北京市海淀区×房屋不动产权恢复登记至李某雪名下；3、诉讼费用由邹某亮和李某雪承担。

　　事实和理由：我是李某雪的丈夫，两人于1998年1月21日登记结婚。婚后购买了位于北京市海淀区×号的房屋，登记于李某雪一人名下。2020年，在我不知情的情况下，李某雪私自与邹某亮签订了被诉《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某雪将位于北京市海淀区×号房屋出售给邹某亮，约定邹某亮向李某雪支付购房款2490000元。2020年12月14日，李某雪与邹某亮申请办理不动产权转移登记起诉前，上述房屋已经转移登记至邹某亮名下。

　　位于北京市海淀区×号的房屋是夫妻共同财产，李某雪无权单独处分。上述房屋市场价在每平方米9万元在左右，市场总价是李某雪与邹某亮约定成交价的3倍左右，其二人约定的成交价不合理，明显低于市场价格。涉案房屋虽然办理了不动产权转移登记，但并未交付，我目前仍住在该房屋內，结合其二人以明显不合理价格买卖房屋等情况，足以推定邹某亮购买涉案房屋并不构成善意取得。故李某雪与邹某亮恶意串通，以明显不合理低价转让夫妻共同财产，侵害了我的合法权益。

　　邹某亮辩称，请求驳回陈某辉全部诉讼请求。经中介公司介绍撮合，我与房屋所有人李某雪于2020年11月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定李某雪将其名下北京市海淀区×住宅卖与我，售价630万元。随后双方于2020年签订网签协议及补充协议，签订合同当日，我即分两笔支付给李某雪395万元，二人随即办理网签登记手续，于2020年12月14日办理不动产转移登记手续，将涉案房屋登记在我名下，我交纳税赋后取得房屋不动产权证书。

　　2021年1月11日至2021年2月4日，我分七笔将剩余购房款235万元支付给李某雪。李某雪于2021年2月3日将涉案房屋交付给我，我更换了门锁，随后双方进行了物业交割。签订协议房屋买卖协议时，涉案房屋登记在李某雪名下，其作为具有完全民事行为能力的成年人，有权处分该房屋。李某雪与陈某辉系夫妻关系，我有理由相信李某雪有代理陈某辉出售房屋的权利。

　　即使李某雪无权处分，我出于善意购买该房屋，支付了合理价款，现双方已经在房地产登记机关依法就涉案房屋进行了转移登记，我已经取得了房屋所有权证书，亦符合法律关于善意取得的规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条六规定：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　北京市海淀区×（以下简称涉案房屋）的产权原登记在李某雪名下，陈某辉与李某雪系夫妻关系。2020年，李某雪作为出卖人与买受人邹某亮网签《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），约定邹某亮购买李某雪名下涉案房屋，网签合同载明：双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称：北京宏润置地房地产经纪有限公司。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：2490000元。一次性付款总金额：2490000元。买受人应当缴税过户前向出卖人支付。后李某雪与邹某亮办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，邹某亮于2020年12月14日取得涉案房屋的《不动产权证书》。后李某雪向邹某亮实际交付了涉案房屋，邹某亮更换了涉案房屋钥匙。

　　另查，李某雪因与陈某辉感情不和，曾向法院提起离婚诉讼，后一审被判决驳回，夫妻二人事实上已分居。另因陈某辉在邹某亮收房后另换锁进住涉案房屋引发双方争议，双方经报警后自行达成协议，约定暂由陈某辉居住，后根据诉讼胜、败诉情况处理。

　　庭审中，陈某辉以李某雪与邹某亮恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，且以明显不合理的价格转让涉案房屋为由，要求确认李某雪与邹某亮签订的买卖合同无效，但相关事实未得到李某雪、邹某亮的认可。其中，陈某辉述称其主张恶意串通主要是房价上证明，主张李某雪、邹某亮约定的购房款价格明显低于市场价格。

　　李某雪、邹某亮均述称双方买卖涉案房屋系真实交易，均主张另签订有反映真实交易价格的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），邹某亮并向本院提供了买卖合同、补充协议及相应购房款付款电子回单、银行交易明细。该买卖合同显示李某雪与邹某亮签订于2020年11月20日，房屋基础情况填写有“坐落为：海淀×号，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：6300000元。”等内容。补充协议显示双方签订于2020年，主要内容为：“甲乙双方协商确此房屋交易时间期限为3个月，……甲乙双方在房屋过户后，甲方向乙方承诺有关房屋的一切债权、债务纠纷都与乙方无关，出现任何纠纷或诉讼由甲方负责解决。签订本补充协议时，乙方向甲方支付首付款叁佰玖拾伍万元，剩余尾款贰佰叁拾伍万元，在房屋完成过户后两个月内乙方向甲方付齐。任何一方若出现违约，承诺向对方支付总房款的20%作为违约金。”

　　付款电子回单及银行交易明细均载明，邹某亮于2020年至2021年2月4日期间共向李某雪汇款10笔，共计金额6300000元，2020年转款3笔共计3950000元、2021年1月11日转款500000元、2021年1月15日转款150000元、2021年1月22日转款700000元、2021年1月28日转款300000元、2021年2月4日转款3笔共计700000元。经质证，陈某辉以上述汇款中有2笔汇款用途为借款，否认双方存在真实的付款事实，邹某亮对此解释称因担心涉案房屋是否能够顺利过户，对首付款以借款名义是为了获得保障，且本人与李某雪并不存在借款关系。

　　陈某辉另述称邹某亮从未实地看过涉案房屋，邹某亮反驳称曾由李某雪至少带看涉案房屋5次，每次看房确未曾遇到过陈某辉，邹某亮未就所主张的看房事实向本院提供相应证据。陈某辉还主张邹某亮对涉案房屋为夫妻共同财产且未经配偶同意出售的事实知情，邹某亮解释称听李某雪说售房已经过其配偶同意，基于信任而未进一步审查。除上述质疑及否定意见外，陈某辉未能就其主张的恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及房价、付款事实向本院充分举证。

　　诉讼中，李某雪曾到庭接受庭前程序询问，后虽经本院合法传唤，无正当理由未出席正式庭审。在庭前接受本院询问中，李某雪述称与邹某亮因购房认识，此前双方并不认识。双方就买卖涉案房屋签订有网签合同及真实的买卖合同，真实的购房价为市场价格即630000元，且已收到邹某亮支付的该笔款。李某雪另主张涉案房屋为其个人财产，且向陈某辉说过出售房屋之事。

　　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：受让人受让该不动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

　　本案中，李某雪将涉案房屋转让予邹某亮，陈某辉现主张李某雪无权处分夫妻共同财产，且与邹某亮存在恶意串通及以合法形式掩盖非法目的之行为。陈某辉应当就其主张的恶意串通等事实向法院充分举证。其中，陈某辉质疑双方买卖合同及付款的真实性，李某雪、邹某亮对此均不予认可，邹某亮另于庭审中对陈某辉质疑内容均作出解释，陈某辉未能就其主张的恶意串通等事实向法院充分举证。即使根据陈某辉述称，李某雪无权处分了作为夫妻共同财产的涉案房屋，但受让人满足上述条件下，仍可取得不动产的所有权，买卖合同并不当然无效。

　　根据已查明事实，现邹某亮作为受让人已依约支付了全部购房款，且涉案房屋产权已转移至邹某亮名下，转让价格亦符合转让时的市场价格，陈某辉未能提供充分证据证明邹某亮在受让涉案房屋过程中存在恶意等事实，故其主张李某雪与邹某亮就涉案房屋所签订买卖合同无效，缺乏事实、法律依据，法院对其相应诉讼请求不予支持。